Дайте офисов!

Категория: Экономика, Обзор рынка | автор: admin

Офисы сейчас — один из самых быстрорастущих и востребованных сегментов рынка недвижимости. Но если в Москве девелоперы уже года полтора фиксируют превышение предложения над спросом, то в регионах ситуация прямо противоположная. Здесь о насыщении рынка говорить пока рано, что, собственно, и делает глубинку весьма привлекательным объектом для инвестиций. На Юге страны более-менее развитым рынком офисной недвижимости могут похвастаться разве что Ростов, Краснодар и Волгоград. Причем Ростов является пока единственным в ЮФО городом, где можно говорить о насыщении и даже перенасыщении рынка. По данным аналитиков, общая площадь офисов в Ростове оценивается в 350 тысяч квадратных метров. В 2007–2008 годах ожидается выход примерно 150 тысяч квадратных метров офисных площадей разного класса. При этом потребность в площадях держится приблизительно на уровне 300 тысяч квадратов, то есть на треть меньше реальной емкости рынка. Краснодар, Волгоград и Астрахань в этом смысле — более благодатные районы. Здесь средний объем имеющихся площадей держится на уровне 200 тысяч квадратов, притом что спрос растет с каждым днем. — У нас высока потребность в офисах достаточно небольшого метража. Приблизительно 20 квадратов. Спрос есть, предложений не хватает, — жалуется глава Краснодарской краевой ассоциации риэлтеров Ольга Проценко. — Высок спрос на офисы в центральной части города, а в спальных районах спрос очень низкий. По информации крупнейшей девелоперской компании Волгограда Diamant Development Group, рынок городской офисной недвижимости находится в стадии развития и такая тенденция продолжится в ближайшие годы. О насыщении пока говорить рано. В Аст-рахани также рынок характеризуется все возрастающим спросом и дефицитом предложения. Только в Ставрополе, где потребность в офисах растет крайне медленно, рынок, оценивающийся приблизительно в 100 тысяч квадратных метров, практически не испытывает острого дефицита в коммерческой недвижимости. От количества к качеству Общей бедой всех регионов ЮФО является малое количество качественных площадей. Львиную долю рынка (от 50 до 90% в зависимости от города) составляют помещения, которые весьма далеки от европейских стандартов. В общемировой практике коммерческая недвижимость делится на классы «А», «B», «С» и «D» и типы (встроенная или пристроенная, особняки или отдельно стоящие профессиональные офисы). Офисов класса «C», «D» и ниже в ЮФО предостаточно, чего нельзя сказать о высших классах, которых в крупных городах округа либо немного, либо они отсутст-вуют как таковые. Бизнес-центры округа класса «B», а тем более «А», можно пересчитать по пальцам. Обильную их жатву пока собирает лишь Ростов, где класс «B» составляет около 30% от общего числа площадей. Кроме того, здесь в прошлом году были сданы в эксплуатацию три бизнес-центра этого уровня — «Купеческий двор» компании «Плеяда», «Кристалл» (СК «Элвест») и «КловерХаус» («РГС-Недвижимость»). В Краснодаре, по данным исследования РБК, основными предложениями рынка являются проекты по перепрофилированию административных и производственных помещений в офисы класса «С» (40% рынка). Офисы класса «B» составляют около 26%. В большинстве случаев они расположены в новых, специальных офисных зданиях, реконструированных особняках или в бизнес-центрах после 5–7 лет эксплуатации. Офисы классов «D» и «E» представлены только на вторичном рынке, их доля составляет соответственно 20,5% и 13,5%. В Волгограде на «B» c натяжкой могут претендовать два офисных здания в центральной части города («Меркурий» и новое здание «GSM-Волгоград»). Как «ЮР» пояснили в Diamant Development Group, основную массу предложений на рынке офисов составляют небольшие встроенные офисные помещения либо перепрофилированные здания социалистической застройки, которые позиционируются как класс «С». Ставропольский рынок пока может предложить бизнесу лишь небольшие 3–4-этажные офисные здания или нижние этажи жилых домов, отведенные под офисы. — Как правило, небольшие офисные здания садятся на маленькую площадку, где большой дом не поставишь. Таких по городу десятка полтора, — рассказывает президент Ставропольской гильдии риэлтеров Николай Шульга. — Проблема в том, что у нас нет лишней земли в центральной части города, где офисы нужнее всего. Здесь невозможно выкупить большой участок земли под офисное здание. Еще более грустное зрелище представляет Астрахань, где нет бизнес-центров даже в россий-ском понимании этого слова. Преимущественно в городе используются старые советские офисные здания, бывшие корпуса заводов, либо компании снимают частные квартиры в жилых домах, оформ-ляя их как нежилые помещения. По данным астраханской консалтинговой компании Red Sistem, сейчас этот резерв практически полностью исчерпан, а спрос на офисные помещения не удовлетворен. По мнению президента объединения риэлтеров «Палата недвижимости» Дмитрия Поливанова, напряженная ситуация сохранится еще года два. Предрешенный рост Проблема дефицита качественных офисных площадей не может длиться вечно. Опрошенные «ЮР» аналитики предрекают значительный рост этого сектора практически во всех крупных столицах ЮФО. К примеру, в Ростове, Краснодаре и Волгограде в ближайшие два года будут построены бизнес-центры, которые полностью или частично смогут удовлетворить потребности рынка. В донской столице будут введены минимум восемь комплексов высокой классности. — В 2006 году в городе планировалось ввести порядка 7–10 бизнес-центров. Фактически введено только два из них, — рассуждает президент Южной гильдии риэлтеров и оценщиков Евгений Проскурин. — В этом году должны появиться комплексы «Миллениум», «Покровский», «Ростов-ский», «Гедон» и другие. С вводом этих бизнес-центров ситуация может стабилизироваться, потому что классность этих офисов («А» и «В») достаточно высокая. Соответственно спрос на высшие категории офисов они удовлетворяют. В Краснодаре несколькими крупными компаниями инициируется строительство офисных помещений класса «А». — Старт продаж планируется в ближайшее время. В этом случае потенциально возможное предложение на рынке офисных помещений высокого класса может увеличиться на 25% и достигнуть уровня 230–250 тысяч квадратных метров, — сообщил «ЮР» специалист по финансово-инвестиционному консалтингу аудиторско-консалтинговой группы «Ваш СоветникЪ» (Краснодар) Владислав Варшавский. Строятся высококлассные офисы и в Волгограде. Как сообщили «ЮР» в Diamant Development Group, сейчас в городе возводятся два бизнес-центра класса «А»: «Волгоград-Сити» общей площадью 25 тысяч квадратных метров и «Диамант Плаза» общей площадью 28 тысяч квадратных метров. Комплекс класса «А» «Вертикаль» площадью 26 тысяч квадратов находится на стадии проектирования. По словам президента объединения риэлтеров «Палата недвижимости» (Астрахань) Дмитрия Поливанова, ситуация с офисами в региональной столице должна стабилизироваться через два года, когда будут завершены три значимых проекта. Самый крупный и самый ближайший из них — реконструкция бывшего дома быта «Кристалл» в «Плаза-центр». Два его первых этажа будут отданы под бутики и ресторан, а оставшиеся три этажа — реконструированы под современные офисы класса «А». По мнению гендиректора компании Ивана Завьялова, подобных офисов нет нигде в городе. Охота за длинным рублем Учитывая размеры городов и общую потребность в качественной коммерческой недвижимости, перенасыщение рынков ЮФО офисами может произойти за период от двух до пяти лет. Первыми испытают его на себе Ростов и Краснодар — лидеры по вводу офисных площадей. Здесь бизнес-центрам класса «А», «B» и «B+» вскоре придется конкурировать за место под солнцем. В выгодном положении окажутся только те, кто уже успел занять свою нишу. Их проекты могут окупиться в среднем за три-пять лет. Хуже придется тем, чьи площади находятся лишь на стадии проектов. В этом случае срок окупаемости может растянуться минимум на десятилетие. Однако местные игроки смотрят на проблему с оптимизмом. — Сейчас любят говорить о том, что рынок офисной недвижимости перегружен. Я так не считаю. Этот сегмент в регионах развит слабо, офисы здесь востребованы. К тому же из тех бизнес-центров, которые обещали открыть в этом году, достроены единицы, — сообщила Анжела Каримова, директор ООО «Строитель-М» (входит в группу компаний «Строительные компании Мазанова», реализующих в Ростове и Астрахани проекты крупных бизнес-центров). По мнению аналитиков, с вводом в эксплуатацию новых площадей и постепенным насыщением рынка цены на офисы в ЮФО должны стабилизироваться. Сейчас разрыв между стоимостью офисов и жилья в большинстве регионов округа составляет от 30 до 50% в пользу коммерческой недвижимости. Лишь в Ростове складывается уникальная ситуация. Здесь стоимость квартир, позиционирующихся как элитные, практически сравнялась с ценами на высококлассные офисы. — Это очень необычное явление, потому что всегда стоимость офисов на порядок превышала расценки на жилье, — отметил в беседе с «ЮР» Евгений Проскурин. — Уже сейчас можно встретить варианты, особенно в случае с элитным жильем, когда 40–50 тысяч за квадратный метр будет соответствовать средней цене на офисную недвижимость.

Где на Юге работать просторно?

Рейтинг городов ЮФО по объему рынка офисной недвижимости 1. Ростов-на-Дону - Насыщенность рынка 100% 2. Краснодар - Насыщенность рынка 75% 3. Волгоград - Насыщенность рынка 68% 4. Астрахань - Насыщенность рынка 62% 5. Ставрополь - Насыщенность рынка 87% (По данным опроса девелоперовских компаний, агентств недвижимости и ассоциаций риэлтеров) Колебание средних арендных ставок на офисную недвижимость в столицах ЮФО

Столица ЮФО	Средние арендные цены на офисную недвижимость (за кв. метр в месяц)
Ростов-на-Дону	От 600 до 2000 рублей
Краснодар	От 300 до 1500 рублей
Волгоград	От 150 до 1200 рублей
Астрахань	От 100 до 1500 рублей
Ставрополь	От 100 до 1000 рублей

Татьяна СЕРБИНА

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Другие новости по теме:

26 марта 2007 | Просмотров: 1489 | Комментарии (0) | Распечатать