Чем богаты
На фоне офисных и торговых площадей складская недвижимость в ЮФО — сегмент слаборазвитый. Большинство работающих складов или построены в советские времена, или размещены на закрытых в постперестроечные годы промышленно-производственных площадках, или представляют собой металлические ангары. Уровень классности площадей оценивается весьма условно — зачастую риэлтеры, арендаторы и покупатели оперируют понятиями «теплый/отапливаемый» и «холодный» склад.
Комплексные складские услуги (приемку груза, ответственное хранение, сборку заказов, отгрузку, документооборот, проведение инвентаризаций) оказывают очень немногие владельцы складских площадей. Естественно, и сдаются склады не в паллето-местах, а по квадратным метрам (см. таблицу). Невнимание инвесторов к складскому сегменту объяснимо: их не привлекали большие капиталовложения и длительные сроки окупаемости — более доходными прежде были инвестиции в строительство жилья, офисов, торговых центров. Но в последние год-полтора ситуация меняется: количество строящихся бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов наталкивает на мысль о скором насыщении этих рынков, а выход в регионы крупных ритейлеров способствует росту дефицита складской недвижимости.
С первым крупным логистическим проектом на юг в 2005 году вышла Национальная
логистическая компания (НЛК), начав строительство терминала класса «А» «НЛК-Батайск» (10 км от Ростова-на-Дону, федеральная трасса Баку—Ростов) общей площадью 50 тысяч квадратных метров и емкостью до 70 тысяч паллето-мест. Уже с июля этого года работает первая очередь объекта (10 тысяч квадратных метров, емкость 18 тысяч паллето-мест). А в 2007 году на ЮФО обрушился шквал проектов — девелоперы один за другим анонсируют строительство крупных логистических терминалов в Ростовской и Волгоградской областях, Краснодарском крае.
Привлекательная М4-«Дон»
Наибольшим количеством заявленных проектов класса «А» может похвастаться Ростовская область. Как минимум три из них планируется «приземлить» в Аксайском районе недалеко от федеральной трассы М4-«Дон». Участок размером более 47 гектаров купила ГК «Авалон» совместно с инвестфондом Raven Russia, для реализации проекта уже создано ООО «Логопарк Дон». По данным администрации Ростовской области, строительство мультимодального логистического терминала общей площадью 220 тысяч квадратных метров компания планирует завершить весной 2009 года, инвестиции превысят 3,1 миллиарда рублей. О покупке 18,6 гектара земли заявила и девелоперская компания Hermitage Construction & Management. Площадь комплекса «Эрмитаж Южный», по данным компании, составит 85 тысяч квадратных метров. Проект оценивается в $100 миллионов (2,45 миллиарда рублей). А сеть «Литер» намерена построить складской комплекс «Литер Дон», который одновременно станет распределительным центром и перевалочным терминалом. Его общая площадь составит 45 тысяч квадратных метров (из них 24 тысячи займет сухой склад, 6 тысяч — кросс-докинговый терминал, среднетемпературный и низкотемпературный склады 10 и 6 тысяч соответственно), емкость — 58 тысяч паллето-мест. Этот проект входит в концепцию построения логистической сети (строящиеся и планируемые объекты в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Калининграде), общие инвестиции компании в ее создание могут превысить $500 миллионов (12,25 миллиарда рублей).
Еще два проекта оформлены соглашениями с областной администрацией, но пока без земельных участков. После определения площадки международный оператор MLP намерен построить логистический комплекс проектной стоимостью около $100 миллионов (2,45 миллиарда рублей). Участки вблизи основных трасс с возможностью организовать железнодорожную инфраструктуру подыскивает и «Евразия Логистик». По словам директора по связям с общественностью Натальи Полухиной, общая площадь ростовского комплекса составит порядка 300 тысяч квадратных метров, а вместимость — около 500 тысяч паллето-мест.
От Волги до Кубани
В планы сетевого проекта «Евразия Логистик» входит и Краснодар: с администрацией края также подписано соглашение, идет поиск необходимой площадки. А реализация волгоградского проекта «Евразия Логистик» уже началась: в Городищенском районе (федеральная трасса М6-«Каспий» Москва—Волгоград—Астрахань) строится комплекс «Междуречье» площадью более 260 тысяч квадратных метров и стоимостью свыше 4,5 миллиарда рублей. Первая очередь должна заработать уже к концу 2008 года, полностью запустить терминал в эксплуатацию «Евразия Логистик» планирует в 2010 году. Одноименный логистический парк в том же районе презентовала и SmartLogisticGroup (SLG, создана акционерами корпорации «Единая международная сеть таможенных складов»), но осуществить его компания намерена на год раньше. В строительство 180 тысяч квадратных метров высококачественных складских площадей компания инвестирует более миллиарда рублей. А строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» намерена создать логистическую сеть в Краснодарском крае. Три многофункциональных офисно-складских комплекса будут расположены в разных частях Краснодара, очереди строительства объектов будут зависеть от потребностей рынка, говорится в сообщении корпорации.
Предполагаемая общая площадь комплексов — 450—500 квадратных метров, объем инвестиций — $400 миллионов (9,8 миллиарда рублей). Риэлтеры полагают, что новые складские площади в крупных субъектах ЮФО будут востребованы. Гендиректор компании «Титул» Евгений Сосницкий отмечает, что количество проектов может увеличиться в следующем году: риэлтерам продолжают поступать заявки на поиск земельных участков для строительства логистических комплексов разного уровня. А поскольку рынок пока остается далеким от насыщения, арендные ставки и цены продаж будут расти. По прогнозам, в 2008 году рост составит 10—20% в зависимости от региона.
