 |
Квартирный оброк Чтобы построить жилой дом, квартиры в котором будут продаваться по рыночной цене, строителю мало получить участок под застройку и заплатить налоги. Ему нужно «договориться» с городом. Предмет договора — сколько и чего город в лице местной власти получит от самого строителя. Речь идет, как правило, о части квартир в новом доме, которые должны отойти муниципалитету безвозмездно. Cами муниципальные чиновники называют эту долю жилья «компенсацией»: — Застройщик компенсирует городу те улучшения, которые были ранее внесены за счет муниципального бюджета, — например, наличие транспортной инфраструктуры, развитие инженерных сетей, — пояснил «ЮР» заместитель директора департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодара Виталий Качков. — Подобная компенсация берется либо в натуральном виде — квартирами, либо в денежном эквиваленте — тогда средства вкладываются в развитие городской инфраструктуры. Полученную таким образом «натуральную долю» город должен направлять на предоставление жилья очередникам, на отселение из ветхого и аварийного фонда. По словам Виталия Качкова, сегодня в Краснодаре порядка 20 различных очередей на жилье — малообеспеченные, афганцы, инвалиды и другие социально незащищенные категории населения. Им и предоставляются квартиры из «городского» фонда, причем решение о выделении жилья каждый раз принимает лично глава города. Строители элитного жилья чаще расплачиваются с городом деньгами вместо готовых квартир — не переселять же на «золотые» метры в элитном доме бывших обитателей аварийного жилфонда! Так же поступают и те, кто строит «вчерне» — то есть выставляет на продажу квартиры без внутренней отделки, не подходящие для нужд переселения. Подобная схема действует практически везде, где строится жилье. Разница только в размере «квартирного оброка». В Краснодаре застройщик должен отдать «в фонд города» до 25% нового жилья, в Астрахани — от 8 до 20% в зависимости от района города. В Ростове 10% застройщик отдает городу безвозмездно, еще столько же резервирует для продажи по себестоимости. Обездоленные В российском законодательстве не прописана норма, которая устанавливала бы подобные социальные обременения для строителей. Нормативные акты, определяющие размер «городской доли» и порядок ее взыскания, всегда устанавливались на местах. А с осени прошлого года подобные постановления начали активно отменять. — Изменились Земельный и Градостроительный кодексы. Постановление мэра, по которому застройщик отдавал городу квартиры, пришлось отменить — областная прокуратура сочла его не соответствующим федеральному законодательству. Теперь никакой «доли города» нет — земля предоставляется методом аукциона. Что город на аукционе заработает, то и пойдет «очередникам» и переселенцам из ветхого жилья, — пояснил «ЮР» директор департамента строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону Алексей Костин. Однако и в новых правилах игры находятся возможности обременить строителей социальной нагрузкой. В Краснодаре квартирную долю в привычном варианте заменили требованием резервировать для города 25% нового жилья по себестоимости. Теперь это необходимое условие для застройщиков, участвующих в аукционе: — Мы сможем выкупить жилье по 14–15 тысяч рублей за квадратный метр. А строители выставляют его по 20–25, в некоторых районах и за 30 тысяч зашкаливает, — говорит Виталий Качков. В Волгограде «квартирный оброк» городские власти отменили, «испугавшись» нацпроекта «Доступное жилье». Инвестиционные контракты, которые до сих пор заключала администрация Волгограда с застройщиками, предполагали 12% «отчисления» квартир в пользу города. Строители возмущались, но платили. Фактически сменившаяся этим летом городская власть решила «рулить» по-новому и от «порочной» практики инвестконтрактов отказалась: — Администрация города посчитала невозможным возлагать на застройщиков дополнительные обременения, чтобы это не отражалось на стоимости жилья, — сообщил «ЮР» и.о. мэра Волгограда Ролан Херианов. — Однако это не исключает участия инвесторов в решении общегородских проблем — но делается это теперь исключительно добровольно. В Ставрополе безвозмездное отчисление жилья в пользу города тоже оформляется как «акт доброй воли» застройщика по отношению к местным властям. Сами «добровольцы» о такой благотворительности говорят только на условиях анонимности. — Без отчислений в пользу города дом просто не принимают в эксплуатацию, — рассказал «ЮР» юрист одной из ставропольских строительных организаций. Слабое звено Обременения для строителей в пользу городских бюджетов призваны сокращать очереди на жилье. На деле эти очереди если и сокращаются, то весьма незначительно. Так, по данным Ростовского департамента строительства и перспективного развития города, в очереди на улучшение жилищных условий стоят 19 тысяч семей. За счет «доли города» муниципалитет предоставляет 200 (максимум — 300 квартир в год) — причем даже не «очередникам», а переселенцам из ветхого и аварийного жилфонда. При этом только одна из ростовских строительных компаний за последний год отдала застройщику почти 8,5 тысячи квадратных метров жилья общей стоимостью 168 миллионов рублей. Если учесть, что на ростовском рынке работают не одна и не две строительные компании, то можно предположить, что их ежегодные отчисления существенно больше, чем стоимость социального жилья для двух сотен переселенцев. Впрочем, считается, что «доля города» идет не только на квартиры для нуждающихся, но и на развитие инфраструктуры города. Не стоит сбрасывать со счетов и еще одну «статью расхода» — эксперты убеждены, что социальные обременения для строителей дают обширное поле для коррупции: — Обременение — это не что иное, как бартер: участок в обмен на квартиры. А при любых бартерных сделках возможность для коррупции велика. Цивилизованный механизм — «товар — деньги — товар» такую возможность существенно уменьшит, — констатирует вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. По его мнению, все расчеты строителей с городом должны происходить именно в денежном эквиваленте, причем по четко определенным законодательством статьям: — При аукционной продаже земельных участков застройщик платит только за инженерные сети, подключение и саму землю. Никаких обременений на него не должно накладываться, — сказал «ЮР» Владимир Пономарев. Кроме того, по его словам, социальное жилье должно строиться по иному, «бюджетному», принципу, который, однако, никак не учтен в национальном жилищном проекте: — В нем отсутствует подпрограмма или план мероприятий, направленных на строительство социального жилья за счет прямых бюджетных вложений. И это одно из слабых мест нацпроекта, — отметил вице-президент Ассоциации строителей.
КОММЕНТАРИЙ «ЮР» Сергей Журавлев, ведущий эксперт по жилищному строительству общественной организации «Деловая Россия»: — «Доля города» — это громадное поле для злоупотреблений. Любая «халява» приводит к коррупции. А тут в распоряжение чиновника попадает жилье, которое так или иначе ничего не стоит. Это довольно распространенная практика — часть жилья поступает в коммерческую продажу по каким-то неизвестным каналам, и это «социальное жилье» попадает кому угодно, кроме того, кому предназначалось. Для строителей же это еще и скрытая форма взятки — «подарить» квартиру администрации, чтобы что-то получить взамен. Социальные обременения застройщиков «в пользу очередников» являются неналоговыми поступлениями в бюджеты городов, и никаких законных оснований для такой «торговли» землей за социальные квартиры у муниципалитетов нет. Но даже если найти «законные» лазейки для обоснования такой практики, то все равно непонятно — почему застройщик в итоге должен обременять дополнительными расходами покупателя? Получается, что за «социальное жилье» в конечном итоге расплачивается тот, кто покупает квартиру по рыночной стоимости — застройщик вписывает все эти социальные обременения в конечную цену жилья. Довольно странно выглядит и практика «резервирования» части квартир по себестоимости. Почему застройщик обязан отдавать часть жилья по более низкой цене? Это значит, что недополученную прибыль он «размажет» на остальные, коммерческие, квартиры. Социальное жилье строить нужно, но использовать при этом другие возможности. Ввести налоговые послабления для застройщика, сформировать государственный заказ на соцжилье, провести конкурс на получение этого госзаказа. И строить на условиях соинвестирования, долю частника включая в стоимость продаж. Тогда жилье будет не бесплатным, но действительно доступным. Тогда пойдут продажи, увеличится налоговая база и, как следствие, — появится больше возможностей строить социальное жилье!
Алена СЕДЛАК
|
|
