Что нам стоит дом построить…

«За нами дело не станет!»

Кому не нужна новая квартира? Только тому, кто ее только что купил. Таких счастливчиков в ЮФО совсем немного. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству 60 процентов российских семей желают улучшить свои жилищные условия. А реально, даже с помощью ипотеки и жилищных кредитов, это может позволить себе только каждая десятая семья. Координатором национального проекта должно стать правительство Российской Федерации, но исполнять его придется на местах — субъектам РФ и муниципальным образованиям: краям, областям, республикам, городам и районам. На президиуме Госсовета правительство пообещало помочь регионам в реализации новой программы — морально, а главное, материально. Правда, не всем, а только тем регионам, где строительный комплекс не просто жив, а активно развивается. Иначе от вложенных средств просто не будет нужной отдачи. Попадет ли Южный федеральный округ в число таких регионов? Однозначно можно сказать, что больше всего шансов получить поддержку у Краснодарского края. Ведь Кубань занимает четвертое место в России по вводу жилья, уступая только Москве, Московской области и Санкт-Петербургу. А также второе место по строительству индивидуального жилья. Здесь сохранилась значительная часть предприятий стройиндустрии, а по производству и экспорту цемента, гипсокартоновых листов и кирпича Краснодарский край занимает первое место среди субъектов РФ. И, главное, темпы не снижаются: за шесть месяцев этого года уже введено в эксплуатацию 908 тысяч кв. метров жилья, что почти на 17 процентов выше показателей соответствующего периода прошлого года. И как итог: каждый шестой рубль в налоговой копилке края заработан строителями. Немаловажную роль для развития этого бизнеса играет тот факт, что сегодня в Краснодарском крае сосредоточено 30 процентов всех выданных кредитов и принятых от населения вкладов в масштабах ЮФО. По этим показателям банковский сектор Кубани уступает лишь Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Свердловской областям. Эти деньги банки вкладывают и в строительство нового жилья. Выходит, правы аналитики, утверждающие, что стройкомплекс может стать тем локомотивом, который вытащит экономику российских регионов.

А кто поможет аутсайдерам?

На другом конце сводок и таблиц, отражающих состояние строительного комплекса на юге России — Калмыкия и все северо-кавказские республики. Если разработчики национальной программы действительно решат не помогать аутсайдерам, жителям этих республик можно только посочувствовать. Между этими полюсами располагаются все остальные субъекты ЮФО. Призеры — Ростовская область и Ставропольский край, «середняки» — Астраханская и Волгоградская область (см. таблицу строительства жилья). В Ростовской области, вышедшей на второе место по объему строительства жилья на юге России, ежегодный прирост темпов строительства составляет 7 процентов, у занимающего третье место (опять же по объемам) Ставропольского края эта цифра значительно выше — 19 процентов. Больше всего жилья строится в областных и краевых центрах, они-то и вытаскивают показатели регионов. В провинции же по-прежнему каждый новый дом — большое, можно сказать, эпохальное событие. К примеру, в Буденновске недавно состоялись большие торжества по поводу сдачи десятиэтажного 128-квартирного дома, заложенного еще в… 1996 году. Когда такой праздник снова придет на улицы этого города — неизвестно: незавершенных многоквартирных жилых домов в Буденновске больше нет и новые тоже не закладываются. Платежеспособность населения в провинции, равно как и состояние местных бюджетов, не привлекают сюда серьезные строительные организации. Зато рынок дорогого жилья практически во всех краевых и областных центрах ЮФО затоварен, потому как и в крупных российских городах, по всем данным статистики, приобретать жилье могут только 10 процентов населения (некоторые аналитики считают, что и того меньше — 5 процентов населения в состоянии позволить себе такую «роскошь»). По данным риэлтерских агентств, от трети до половины квартир в элитных новостройках не удается продать даже в течение года. Принято считать, что всему виной — сами строители, продающие квартиры по завышенным ценам. За последние два года жилье в ЮФО резко выросло в цене — более чем на 50 процентов. Сегодня в крупных городах оно стоит от 700 до 1000 долларов за квадратный метр (см. таблицу цен на жилье). Это как минимум в два раза выше себестоимости строительства (в Ростовской области, например, себестоимость одного кв. метра — 300 долларов). Но строители почему-то утверждают, что суперприбыли они уже давно не получают.

Всем — доступное жилье!

Так кому же достается эта солидная «маржа»? Руководители строительных фирм, опрошенные «ЮР», в один голос заверяют, что не им. И приводят свои резоны. Во-первых, резко подорожали стройматериалы, и у большинства строительных фирм не хватает собственных средств, чтобы построить дом от нулевого цикла до отделки. Поэтому они вынуждены продавать квартиры посредникам еще на этапе закладки фундамента, а значит, по низким ценам — в среднем по 400 долларов за квадратный метр. Во-вторых, долларов 50 (а иногда и все 100) с каждого квадратного метра уходит на «откаты» чиновникам. Ведь, если не отстегнешь всем, кому положено, будешь получать нужные разрешения и согласования до второго пришествия. Исключение составляют только крупные концерны, которые имеют достаточно средств, чтобы строить дома и жилые комплексы, как говорится, «на свои». В таком случае и все сверхдоходы достаются им, а не посредникам, сделавшим из покупки-продажи жилья весьма прибыльный для себя бизнес. Все это неизбежно приводит к монополизации на строительном рынке, что чревато новым повышением цен на жилье, еще большей коррупцией среди чиновников, которым легче иметь дело с одной «доверенной фирмой», чем с десятками «чужих». Поэтому-то на президиуме Госсовета одной из главных задач была провозглашена борьба именно с монополизацией рынка. Но есть ли против этого противоядие?

Кредит — каждой семье!

Как заверили «ЮР» в Союзе строителей Южного федерального округа, собственно для решения этой задачи и затевается национальная программа «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Смысл ее состоит вовсе не в том, чтобы раздать всем нуждающимся бесплатное жилье (таких возможностей у государства просто нет). Всем гражданам должна быть предоставлена возможность получить недорогие и так называемые «длинные» кредиты. Не на год-два и даже не на пять, а на 15-20 лет. И государство выступит гарантом таких кредитов, с тем, чтобы подобные финансовые вложения не представляли повышенных рисков для банков-кредиторов. Кроме того, федеральные и региональные государственные агентства по ипотечному жилищному кредитованию должны будут погашать банкам половину ставки по кредитам, полученным гражданами для покупки жилья. Немало и других интересных предложений: снизить первоначальный взнос при получении жилищного кредита с 30 процентов от общей суммы до 10, а молодым семьям и вовсе покрывать за счет бюджетных средств сумму первоначального взноса (но только в том случае, если семьи эти имеют доход, позволяющий оплатить остальную сумму кредита). Механизм вовлечения банков в кредитование строительства и приобретения гражданами нового жилья еще прорабатывается. Что же касается региональных и муниципальных властей, то первое, что от них требуется — отмена всевозможных административных барьеров на этапе согласования строительства и поборов с фирм, неизбежно удорожающих строительство. — До сих пор с застройщиков берется 10 процентов сметной стоимости объекта на так называемое развитие местной инфраструктуры, — говорит «ЮР» Константин Харунченко, председатель Союза строителей Ставропольского края. — Еще 10 процентов вводимого жилья бесплатно передается органам местного самоуправления. Получается, что человек, тяжелым трудом сумевший накопить средства на строительство квартиры, должен приплачивать местной власти — развитие инфраструктуры, это ведь ее дело и ответственность. Это несправедливо по отношению к людям, которые самостоятельно решают свои жилищные проблемы, да и к рыночной экономике, которую мы пытаемся строить, это, как вы понимаете, не имеет никакого отношения.

---

Ввод жилья

в первом полугодии 2005 г. (тыс. кв. м.)

Южный федеральный округ	2480,2
Краснодарский край	908,4
Ростовская область	521,9
Ставропольский край	332,5
Республика Дагестан	177,4
Волгоградская область	157,1
Астраханская область	146,8
Кабардино-Балкарская Республика	106,1
Республика Северная Осетия-Алания	47,9
Республика Адыгея	27,8
Карачаево-Черкесская Республика	27,1
Республика Калмыкия	24
Республика Ингушетия	3,2
Чеченская Республика	н/д

---

Средние цены на жилье в ЮФО

(тыс. руб. за кв. м.)

	Первичный рынок жилья	Вторичный рынок жилья
Южный федеральный округ	15 708,67	16 020,36
Ростовская область	18 807,10	17 589,84
Республика Дагестан	18 279,33	12 379,54
Краснодарский край	17 793,30	17 907,42
Волгоградская область	15 327,63	15 790,78
Ставропольский край	12 924,38	14 865,82
Астраханская область	12 143,15	12 758,15
Карачаево-Черкесская Республика	12 108,85
Республика Калмыкия	11 854,06	12 420,55
Кабардино-Балкарская Республика	9 969,30
Республика Адыгея	9 742,91	13 487,26
Республика Северная Осетия-Алания	9 596,52
Республика Ингушетия	7 853,42
Чеченская Республика

Анна ЛЕБЕДЕВА