Дом, который построил ЮГ

Категория: Общество, Наше дело | автор: admin

Захлебнуться в домах

Если среди регионов ЮФО первое место по объемам сданного жилья занимает Кубань, то среди городов уверенно лидирует Ростов. В прошлом году в донской столице было построено 620 тысяч квадратных метров. У Краснодара — 400 тысяч «квадратов». Второй по численности населения город Юга — Волгоград — построил 323 тысячи квадратных метров. Однако рост темпов новостроек в тройке городов-лидеров в прошлом году был незначительным. Самым динамичным по части жилищного строительства стал Ставрополь. В краевом центре возвели 221 тысячу метров, что составило 123% по сравнению с 2004 годом. Такие ударные темпы имели однако и негативные последствия. В Ставрополе, как и в других региональных столицах, не хватает строительных площадок, причем здесь застройщики еще обходят стороной окраины города. Все стремятся получить пятно в центре или районе с развитыми коммуникациями. В прошлом году жители в массовом порядке обращались в мэрию с жалобами, что окна их квартир вскоре будут наглухо закрыты строящимся домом или что на месте детской площадки внезапно появился котлован. Перед зданием горадминистрации проводились пикеты и акции протеста. Санитарный врач Ставрополья Леонид Ковалев даже пытался воспрепятствовать «созданию неблагоприятной среды обитания», запретив землеотвод до принятия генплана города, но мэрия опротестовала запрет в краевой прокуратуре. — Понятно, что жители психологически плохо воспринимают уплотнение, но это общая тенденция всех быстрорастущих городов, — заявил «ЮР» замминистра строительства края Александр Панасенко. Децентрализация Краснодар и Ростов — первые города в ЮФО, которые начали развиваться по образцу европейских городов: стремительно застраивать окраины, быстро обрастающие инфраструктурой и коммуникациями, и, соответственно, дорожать в цене. Сейчас, правда, власти Краснодара в связи с беспрецедентной по масштабам реконструкцией центра города пытаются обратить это движение вспять. В Ростове в прошлом году 40% жилья было построено в центре города. В дальнейшем, по мнению генерального директора риэлтерской компании «Титул» Евгения Сосницкого, доля центра будет постоянно уменьшаться. — В центре сохраняется только точечная застройка. Город развивается в сторону перспективных окраин, которые застраиваются целыми кварталами. Например, в окраинном районе Темерник работают почти все крупнейшие строительные компании Ростова, и цены на первичное жилье здесь растут быстро (45% в 2005 году). Три года назад сотка в районе улицы Малиновского (другой окраинный район) стоила $1500, а сейчас $15-20 тысяч. Когда сетевой гипермаркет получил здесь участок под строительство, цены на землю сразу подорожали в полтора раза, — рассказал «ЮР» господин Сосницкий.

Спрос рождает цену

Спрос на первичное жилье в развитых города ЮФО намного опережает предложение, и эта тенденция не изменится в обозримом будущем. Правда, специалисты затрудняются подсчитать, насколько именно велико отставание строителей от потребностей населения, так как спрос имеет сложную структуру. — На 1-комнатные квартиры в Краснодаре спрос сумасшедший, все раскупают задолго до окончания строительства. На 2-комнатные — умереннее. А 10-15% 3-комнатных квартир остаются нераспроданными к сдаче дома. Поэтому оценить неудовлетворенный спрос в цифрах невозможно, — уверяет «ЮР» генеральный директор риэлтерской компании «Аякс-риэлт» Александр Кутченко. Отставание предложения является одной из причин роста цен на жилье. Этому способствуют и инфляция, подорожание стройматериалов и энергоносителей. В Краснодаре в прошлом году цены выросли в среднем на 30-35%. Лидером по этому показателю среди региональных столиц ЮФО является Ростов. Минимальный рост составил 30%, в престижных районах и центре жилая недвижимость прибавила в весе 50% и более. Быстрее всего дорожает элитное жилье — до 70%.

Последствия закона

Эксперты строительного рынка считают, что существенно повлиял или еще повлияет на стоимость квартир Федеральный закон «О долевом участии в строительстве» (№214). — Год-полтора назад цены в Краснодаре стабилизировались, ежемесячный рост составлял всего 2%. Но принятый в прошлом году закон «О долевом участии в строительстве» установил, что застройщик может привлечь дольщиков и начать строительство только после получения разрешения. Многие площадки застыли на стадии согласования, начало строительства затягивалось. Спрос стал еще больше опережать предложение, поэтому 4-6 месяцев назад подорожание квартир ускорилось до нынешних 3-3,5% в месяц, — рассказал «ЮР» генеральный директор «Аякс-риэлта» Александр Кутченко. По его мнению, через несколько месяцев рост цен войдет в нормальные 2%. Это будет связано с тем, что примерно в полтора раза увеличится количество новых площадок — компании получат разрешения на строительство по новым правилам. Гендиректор ростовской риэлтерской компании «Титул» Евгений Сосницкий считает, что в Ростове подорожания квартир в связи законом №214 стоит ожидать только этим летом. По его словам, до этого жилье в Ростове строилось в основном на полученных до принятия закона площадках, но летом застройщикам придется жить по-новому. К тому же в Ростове, по сравнению с Краснодаром, усилиями городских властей значительно ускорен процесс землеотвода и согласований во всех инстанциях. Именно поэтому ростовский рынок еще не подвергся переделу в пользу крупных компаний — это одно из ожидаемых последствий закона №214. Евгений Сосницкий заявил «ЮР», что не знает о случаях поглощения мелких компаний. А в Краснодаре уже как минимум две строительных фирмы вошли в состав крупных.

Круги инстанций

По словам экспертов всех региональных столиц, главной помехой для развития строительной отрасли по-прежнему остается долгая и мучительная процедура получения участка и согласования проекта в многочисленных проверяющих и контролирующих органах. Даже в строительном передовике ЮФО — Ростове — на это может уйти полтора, а то и два года. Но и стандартный ростовский период в 350 дней строители считают неприемлемым. Эта проблема частично решена в Краснодаре. Городские власти в целях привлечения инвесторов и быстрой застройки города каким-то образом воздействовали на все вовлеченные в процесс проектного согласования структуры. Большая часть из них, кстати, филиалы федеральных. Какие рычаги применила мэрия, помогала ли ей краевая администрация, строители Краснодара не знают или не хотят говорить. Но факт остается фактом: теперь все нужные для начала строительства подписи можно собрать не за 180 дней, а даже за 2-3 месяца. Самая интересная ситуация сложилась в Волгограде. В прошлом году прокуратура Волгоградской области выявила много случаев нарушения земельного и градостроительного законодательства. В городе без землеотвода и заключений контролирующих органов строились супермаркеты «Пятерочка», торгово-развлекательный центр «Мосмарт», жилой комплекс на склоне Волги и много других объектов. В каких-то случаях прокуратура обвиняла самих строителей в самоуправстве, в других — мэрию в бездействии. Источник в департаменте муниципального имущества Волгограда объяснил «ЮР», что согласования проектов получаются задним числом. — Это распространенная во всей России практика. Без нее сроки строительства и возврат инвестиций были бы слишком длинными. Это вина нашей бюрократической системы, — считает он.

Приход москвичей

На краснодарском рынке жилищного строительства доминируют местные компании. Но в этом году в связи с реконструкцией центра Краснодара ожидается приход мощных московских инвесторов: их привлечет именно масштаб проектов. Местные компании не в силах реализовать строительные проекты мэрии. Ростовский рынок тоже почти целиком занят местными фирмами. Прошлый год стал знаковым: в город пришел первый московский застройщик — компания «СТ-групп». Правда, у нее пока всего один проект. Евгений Сосницкий считает, что наступление москвичей было замедлено мораторием, которым губернатор до принятия генплана города запретил выделение участков в центре. — Московским компаниям интересен прежде всего центр и дорогостоящие проекты. Они прохладно относятся к окраинам, — заявил он «ЮР». Риэлтеры одобряют мораторий, так как он позволит сохранить исторический облик Ростова. В центре нельзя строить дома выше 5-6 этажей, так как свечки лишают город его индивидуальности. К тому же из двух проектов строительства на Пушкинской (одна из центральных улиц города), с учетом затрат на строительство и срока окупаемости, возведение особняка намного выгоднее, чем стандартной многоэтажки. И это несмотря на то, что цена одного квадратного метра в элитном особняке примерно в два раза выше стоимости площади в типовой квартире.

СПРАВКА «ЮР»

Объем введенного в эксплуатацию жилья в краях и областях ЮФО в 2005 году, (в миллионах квадратных метров): 1. Краснодарский край - 1,85 2. Ростовская область - 1,2 3. Ставропольский край - 0,67 4. Астраханская область - 0,64 5. Волгоградская область - 0,51

Сергей ПАВЛОВ

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Другие новости по теме:

17 апреля 2006 | Просмотров: 1113 | Комментарии (0) | Распечатать