 |
Нас любят. Но в извращенной формеВ России человеку с небольшим достатком купить жилье крайне сложно. И тогда на помощь приходят жилищные кооперативы. Человек вносит часть стоимости квартиры (от 30 до 40 процентов), покупаемой на первичном или вторичном рынке, остальное оплачивает кооператив, предоставляя пайщику ссуду на 5—10 лет. Ожидание в очереди после внесения необходимого пая составляет от полугода до года с «хвостиком». Новый закон закрепляет право подобной деятельности лишь за жилищными накопительными кооперативами, заодно и предельно ужесточив правила игры. Так, теперь, чтобы вселиться в квартиру, нужно простоять в очереди не менее двух лет. А срок погашения рассрочки за жилье не может превышать срока ожидания в очереди более чем в полтора раза. Если вы ждали квартиры два года, то полностью расплатиться за нее обязаны не позднее, чем еще через три года. Для малоимущих граждан такая схема теряет смысл. Разработчики закона объясняют его «экономической сбалансированностью». По мнению некоторых экономистов, минимальные сроки вселения пайщиков в квартиры и большая рассрочка платежа заведомо нереальны. В условиях роста цен на недвижимость приобретение квартиры для последующего пайщика обходится значительно дороже, нежели для предыдущего. За два года цена на жилье может вырасти до 70 процентов. Если ссуду возвращать в течение десяти лет, откуда брать деньги на покупку квартир очередникам? Из денег, которые приносят все новые вкладчики. Система существует, пока привлекает новых членов. Если поток прекратится, она рухнет. В условиях российской экономики такая схема успешно действовать не может, считают скептики. Законодатели, как и в случае с монетизацией льгот пенсионерам, вроде бы защищают россиян. Но как же мучительно больно…
Сюрпра-а-а-а-йз…Закон ударил как по учредителям жилкооперативов, так и по пайщикам, которые уже вселились в квартиры. «Одним концом по барину, другим по мужику». Ох, и тяжел же ты, русский конец… Некоторые мелкие кооперативы уже приказали долго жить. «ЮР» удалось встретиться с бывшим директором одного из таких ростовских ЖК. Андрей Юрьевич (имя изменено) поведал печальную повесть: — Одна из главных причин нашей безвременной кончины — сроки погашения ссуд. Люди с нами заключали договор на десять лет, а теперь по закону выплачивать придется все сразу. Иначе кооператив ликвидируется через суд, а приобретенное жилье реализуется по рыночным ценам. Пайщики выселяются из квартир, если не успеют погасить всю ссуду до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. Конечно, взносы членам ЖК возвращаются. Но что на них купишь? Все это мы объяснили членам ЖК. И они добровольно с апреля по июль полностью погасили стоимость жилья. Влезли в долги, взяли деньги под суровые проценты. Но у них хоть было время найти кредиторов! — Может, вы поторопились? — А что, ждать ликвидации в принудительном порядке? — То есть рано или поздно с вашей проблемой столкнутся все ЖК, которые занимаются накопительными программами? — Они столкнулись уже сейчас. Но у нас было всего 90 пайщиков, которые должны были погасить ссуды. А у других их сотни. Действительно, с принятием нового закона жилищные и жилищно-строительные кооперативы заниматься накопительными программами не имеют права — только строить собственное жилье или приобретать квартиры в кооперативном многоквартирном доме для своих пайщиков. При этом число членов такого кооператива не должно превышать количества квартир в доме. А при таком ограничении накопительная система, где новые пайщики оплачивают большую часть стоимости квартир ранее вступивших, невозможна.
Трус не играет в ЖКЧтобы проверить действие нового закона на практике, «ЮР» направился в жилищно-строительный кооператив «Нирлан-Новосел». Он известен во многих городах Южного федерального округа — Ростове-на-Дону, Таганроге, Волгограде, Ставрополе, Краснодаре, Новороссийске… В южной столице «Новосел» действует уже 4 года, его членами стали больше 2200 ростовчан, из них в квартиры вселились более 1100 человек, свыше ста полностью рассчитались с кооперативом. В краснодарском «Новоселе» состоят более 500 семей, около 200 получили квартиры и погашают оставшуюся часть кредита. В Волгограде на конец прошлого года «новоселов» было свыше 200, из них заселились в квартиры около 80. Я пришел в «Нирлан-Новосел» как обычный клиент. В беседе с консультантом ЖСК Татьяной Гуреевой выяснилось, что здесь на новый закон почему-то не обращают внимания: — Сколько времени придется ждать вселения? — Если внесете 40 процентов стоимости жилья, вселитесь в течение восьми месяцев. — А срок погашения ссуды? —10 лет, есть программы и до 15 лет. — А я слышал, что надо ждать минимум два года, и то в этом случае срок ссуды не свыше трех лет. — Мы так не работаем… Но ведь с апреля этого года ЖСК подобные программы осуществлять не вправе. К тому же не соблюдаются сроки предоставления жилья и погашения кредитов, оговоренные пунктом 6 статьи 47 закона о ЖНК. Выходит, беспечный «Новосел» собирает деньги с людей незаконно и подлежит ликвидации? И сотни ростовчан, волгоградцев, краснодарцев, ставропольцев должны будут срочно погашать ссуды или выселяться из квартир… Жуть! Контроль за соблюдением Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» должна осуществлять Федеральная служба по финансовым рынкам России (бывшая ФКЦБ). «ЮР» и обратился в представительство этой службы по ЮФО. Узнав, чем интересуется газета, собеседник вежливо отказался представиться. — Пока мы таких комментариев не даем. Еще нет нормативно-правовых актов, регулирующих механизмы исполнения этого закона. — То есть жилищные кооперативы пока могут его нарушать? — Без комментариев…
А может, это шютка такой…Впрочем, как выяснил «ЮР», шанс на спасение есть. На осень в Госдуму уже внесен проект поправок в закон о ЖНК. Они предусматривают расширение прав жилищных накопительных кооперативов, в том числе снижение сроков ожидания квартиры после внесения паевого взноса до одного года, увеличение срока выплаты оставшейся части ссуды и т.д. Есть призрачная надежда и на то, что вскоре будет принят закон о строительно-сберегательных кассах. Именно они позволили разрушенной после войны Германии обеспечить своих граждан доступным жильем, а теперь успешно действуют во многих странах Европы. Правда, против этого закона активно выступает ряд экономистов, утверждающих, что при уровне инфляции в 10 процентов деятельность подобных касс неэффективна и даже опасна. Видимо, в ожидании поправок приостановлена и разработка подзаконных актов, регулирующих практическое осуществление закона. Кто его знает, вдруг депутаты побалуют да и оставят все как прежде… Выходит, пока и граждане, решившие приобрести квартиру через кооператив, и учредители ЖК и ЖСК, продолжающие действовать «по старинке», должны чувствовать себя, словно под ножом гильотины? То ли обрушится косое лезвие, то ли Господь милует. А голова-то отлетит — назад не приставишь…
Комментарий
Геннадий Наумов, советник по ипотеке руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ, председатель ЖСК «Нирлан-Новосел»: — Действительно, новый Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах не способствует обеспечению наших граждан доступным жильем. Напротив, как раз мешает этому. Малоимущим гражданам условия жилищных накопительных кооперативов не по карману. Но на самом деле пока не все так драматично. Существующие жилищно-строительные кооперативы необходимо перерегистрировать в потребительские ипотечные кооперативы. Это значит, что члены кооператива сразу становятся собственниками приобретенного для них жилья, но квартира или дом находятся в залоге у кооператива, пока гражданин не выплатит полностью его стоимость. Таким образом, закон о жилищных накопительных кооперативах не нарушается. Вообще же реальная возможность обеспечить россиян доступным жильем — это так называемые немецкие строительно-сберегательные кассы. Что касается утверждения, будто эта схема неэффективна при уровне инфляции выше 10 процентов, то они не соответствуют действительности. Практика показывает, что строительно-сберегательные кассы могут работать при инфляции, не превышающей 40 процентов. В Словакии такие кассы появились при инфляции в 29 процентов, в Чехии — 26 процентов, в Хорватии — 20 процентов. Именно строительно-сберегательные кассы позволили быстро и эффективно поднять экономику этих стран и решить проблему жилья для населения.
Александр СИДОРОВ
|
|
