Неподъемное жилье

	Есть ли у вас план? Чтобы город мог форсировать объемы жилищного строительства с участием федеральных средств, предусмотренных нацпроектом, ему нужно выиграть конкурс в Росстрое. А чтобы участвовать в конкурсе, нужен целый ворох документов. И тут возникает вопрос номер один. — По новому Градостроительному кодексу разработка новой градостроительной документации полностью ложится на плечи муниципалов. За счет своих денег мы должны разрабатывать генплан, планы землепользования и застройки, рабочую документацию по строительству инженерных объектов. А чтобы сделать только проект генплана Элисты, нужно около 5,5 миллиона рублей, — сказал «ЮР» заместитель начальника управления архитектуры Элисты Олег Шалханов. По его словам, такие деньги «трудноподъемны» для местных бюджетов. — Да, Градостроительный кодекс — своего рода революция в архитектуре! Но под эту «революцию» не запланировано ни копейки федеральных средств. Получается, что закон приняли, а все его исполнение переложили на органы местной власти. Муниципальные бюджеты с такой задачей не справляются, а в итоге буксует национальный проект. Отсутствие «документального задела» для жилищного строительства — беда практически всех дотационных регионов ЮФО. И мешает она не только получению федеральных средств, но и привлечению инвесторов. — Есть массивы под застройку, но земельный участок должен быть сформирован, обеспечен документацией для представления его на аукцион. А пока этого нет, речи о строительстве не может быть, — согласен начальник отдела министерства строительства Адыгеи Махмуд Хуранов. Пока в Адыгее, как и в большинстве Северо-Кавказских республик, разрабатывается региональная схема территориального планирования. Потом придет очередь генпланов городов и районов. — Есть деньги, нет денег — никто об этом не спрашивает. Сроки установлены, и в них приходится укладываться, — заметил Махмуд Хуранов. О сроках недавно напомнило и руководство ЮФО: — В течение 2007 года должна быть завершена разработка всех схем территориального планирования субъектов федерации, до 2008 года — создание генпланов всех муниципальных образований. А в крупных городах разработка генпланов должна завершиться до начала 2007-го, — определил замполпреда Александр Починок на заседании совета Союза строителей России, недавно прошедшем в Ростове-на-Дону. В сетях инфраструктуры Вопрос номер два — инженерная инфраструктура, которой должны быть обеспечены участки под строительство «комфортного и доступного». Иначе о снижении стоимости жилья можно просто забыть — сейчас «на сети» уходит 25-30% всех затрат на строительство. — В этом году мы выделили две площадки, так по одной из них стоимость инфраструктуры — 521 миллион рублей. И эти расходы придется взять на себя строителям, потому что наши участки инфраструктурой не обеспечены. В итоге эти средства придется закладывать в стоимость жилья — это примерно две тысячи рублей на каждый квадратный метр! — рассказал «ЮР» заместитель главы администрации Владикавказа Майран Тамаев. По его мнению, для обеспечения таких участков инфраструктурой просто необходима финансовая помощь государства. — За счет этих денег мы бы подвели хотя бы магистральные сети к строительным площадкам, и застройщику было бы намного легче. Тогда и будет дело, — резюмировал заммэра. Государство, в общем, от софинансирования вопроса не отказывается. В рамках национального проекта о доступном жилье есть даже специальная подпрограмма. По ней город может взять кредит под гарантии государства и направить их на обеспечение стройплощадок теми самыми инженерными сетями и инфраструктурой. Для этого надо выиграть конкурс в Росстрое. Но в этом году даже победители таких конкурсов оказались в двусмысленном положении. — Погашение процентных ставок по кредитам предусмотрено на условиях софинансирования из федерального, регионального и муниципального бюджетов. Мы выиграли конкурс по трем площадкам, и гарантии по ним в общей сложности должны составлять 2,4 миллиарда рублей. Примерно 25% от этой суммы должен предусмотреть муниципалитет. Но средства на эти цели в бюджете 2006 года не заложены, — пояснил «ЮР» замдиректора департамента экономразвития администрации Краснодара Виталий Качков. И так — везде, причем не только в ЮФО. По информации Минфина РФ, в этом году ни одного договора на предоставление госгарантий по результатам проведенных конкурсов подписано так и не было. В итоге Росстрой подготовил поправки в соответствующее постановление правительства. Согласно поправкам, в 2007 году доступ к госгарантиям может быть предоставлен не только муниципалитетам или субъектам федерации, но и частным компаниям-застройщикам и предприятиям ЖКХ. — Муниципалитеты зачастую имеют слишком большие бюджетные задолженности, к тому же процесс сдерживает требование Бюджетного кодекса о том, что размер заимствований не может превышать 10% от доходной части бюджета, — пояснил «ЮР» законотворческую инициативу федерального агентства начальник управления развития рынка доступного жилья Росстроя Сергей Баринов. Кому участок? Еще одна головная боль — дефицит участков под строительство. Поэтому одной из примет «доступного» жилья в столичных городах Юга России станет его значительная удаленность от центральной части города и «обжитых» кварталов. — Сейчас в городе практически отсутствуют свободные от застройки территории, поэтому для градостроительного освоения предлагаются резервные, отдаленные участки, — сообщила «ЮР» заммэра Астрахани Светлана Кудрявцева. — Площадки, имеющие более выгодное территориальное положение, предоставляются под строительство элитного жилья. Эти территории заняты ветхим жилфондом, а расходы на выкуп жилья и отселение граждан увеличивают стоимость квадратного метра. На отдаленных же участках права третьих лиц отсутствуют — поэтому и стоимость квадратного метра на них ниже среднерыночной. «Удаленные» земельные участки массово осваивают в Краснодаре и Ростове-на-Дону — наиболее инвестиционно привлекательных городах Юга России. — В Ростове до 2010 года на свободных территориях планируется построить 1,5–2 миллиона квадратных метров жилья, — сообщили «ЮР» в Департаменте строительства и перспективного развития города. — Для увеличения объемов ввода жилья создаются условия для участия в строительстве всех желающих — участки под строительство реализуются на открытых аукционах. Предоставление участков на аукционах — это требование законодательства, призванное снизить административные барьеры в строительстве. Правда, по данным российского фонда «Институт экономики города», пока на аукционные торги выставляется только 10% всех земельных участков. Кроме того, значительная часть городской земли оказалась «зарезервирована» еще до того, как изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы вступили в силу. — До 1 октября 2005 года доступ к земле регулировался местными чиновниками. К мэру города приходил знакомый застройщик и говорил: «Хочу вот здесь дом построить». Мэр отвечал: «Не вопрос», и писал бумажку — «акт согласования предварительного размещения места объекта». Причем эта бумажка действительна три года, в течение которых на земле можно ничего не делать, и никто другой к ней не подойдет. Приблизительно до осени 2008 года мы будем пожинать плоды этого чиновничьего всесилия, — объясняет президент «Института экономики города», член комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете Президента РФ Надежда Косарева. Впрочем, и аукционный механизм в ближайшее время не станет панацеей ни от роста цен на жилье, ни от административных барьеров, уверен вице-президент Ассоциации строителей России, директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки Владимир Пономарев: — В России еще нет цивилизованного рынка земель. И пока этот рынок не будет развит, будут и произвол, и нецивилизованные механизмы проведения аукционов. Сегодня по всей стране дефицит жилья огромен. И в этих условиях аукционная продажа городских земель — не механизм сдерживания цен. Им может стать только радикальное увеличение объемов жилищного строительства. Строительство жилья в ЮФО (по данным Росстата и Минрегионразвития РФ)
Регион	План ввода жилья в 2006 г. (тыс. кв. м)	Построено за 9 мес. 2006 г.(тыс. кв. м)	Введено жилья на душу населения (кв.м)	Стоимость 1 кв. м жилплощади (руб.)
Адыгея	84,2	23	0,19	12700
Дагестан	682,5	346,4	0,13	10250
Ингушетия	23,2	15,9	0,03	9400
Кабардино-Балкария	273	161,6	0,18	10300
Калмыкия	57,2	32,3	0,11	10350
Карачаево-Черкесия	77,4	27	0,06	9800
Северная Осетия	157,7	78,9	0,11	9900
Чеченская республика	-	7,2	0,01	12150
Краснодарский край	2197,8	1670,129	0,33	15250
Ставропольский край	738	489,3	0,18	12700
Астраханская область	660	256,17	0,26	11600
Волгоградская область	616,7	298	0,11	14300
Ростовская область	1374,1	914,4	0,21	14650

Личное мнение

Президент Союза строителей России Виктор Забелин: — В росте цен на жилье виноваты не строители, а депутаты, правительство и чиновники разных уровней. В нашем государстве нынешнее правительство не имеет внятной градостроительной политики. В большинстве регионов нет перспективных планов развития территорий. А без них мы так и будем строить дома, не зная мест приложения труда людей, которые в этих домах будут жить. Будем и развивать промышленность, не зная, нужна ли она там. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» вполне можно реализовать. Нужно только работать всем, кому это определено проектом! Строители могут ввести в 2006 году 50 миллионов квадратных метров жилья. Могут и в последующие годы вводить каждый год на 15-16% больше, чем в предыдущем. В этом случае будет решаться проблема обеспечения жильем молодых семей, военных, инвалидов, чернобыльцев и малоимущих граждан. Только с постоянным ростом ввода жилья прекратится бешеный рост цен на жилье. И не надо правительству искать «заговорщиков» и среди строителей (в этом году по инициативе Генпрокуратуры надзорные инстанции провели ряд проверок в строительной отрасли России, подозревая строительные компании в «ценовом сговоре» — «ЮР»). Сговора нет — есть рынок жилья. И здесь, как на любом рынке, если какого-то товара мало — он дорог.

Алена СЕДЛАК