Управляемый офис

Категория: Общество, Наше дело | автор: admin

Новый бизнес со старым офисом? Самые привлекательные для инвесторов регионы Юга — Краснодарский край, Волгоградская и Ростовская области. Здесь разместили свои предприятия такие гиганты, как «Nestle», «Лукойл», «Кока-Кола», «Филипп Моррис», «Тетра Пак», «Бондюэль» и другие. По данным московской консалтинговой компании «Swiss Realty Group», именно в Краснодаре, Ростове и Волгограде отмечен и наибольший спрос на коммерческую недвижимость. По информации ростовского агентства недвижимости «Титул», годовой оборот рынка коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону приближается к $200 миллионам — внушительная его часть приходится на рынок офисных помещений. Однако существующее предложение пока не может удовлетворить постоянно растущий спрос. По мнению донской консалтинговой компании «ТэраКонсалтинг», в соответствии с принятой классификацией офисные объекты столицы ЮФО можно отнести к классам «B», «C», «D» и «E». Класса «А» в Ростове нет. Пока на региональном рынке представлены в основном офисные объекты класса «D», «С» и «Е», с низкими потребительскими характеристиками. Это в основном офисы в зданиях, построенных более 10 лет назад (административных или бывших НИИ), с устаревшими инженерными коммуникациями и отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Ремонт (чаще косметический) в таких зданиях, как правило, производит арендодатель, нередко этажи ремонтируются в разные периоды времени и значительно отличаются по дизайну и качеству друг от друга. Используются недорогие отделочные материалы, и спустя краткий срок помещение теряет «товарный вид». Несмотря на низкое качество недвижимости — почти все офисные здания в Ростове заполнены. По подсчетам компании «Офис Сервис», занимающейся профессиональным управлением коммерческой недвижимости, уровень заполненности офисных зданий зачастую достигает 99%. — Это свидетельствует о дефиците офисных площадей. Нормальный показатель — это когда до 5-7% площадей остаются свободными, — рассказывает «ЮР» директор компании Олег Пилипенко. Дефицит офисных помещений присущ не только Ростову, но и всей России. По утверждениям иностранных аналитиков рынка, в Европе, например, уровень обеспеченности офисными помещениями составляет 4,6 кв. метра на человека, у нас же этот показатель равен 0,5 кв. метра. Спекулятивный спрос и отсутствие предложения обеспечивают, по данным компании «Титул», ежегодный прирост цен на рынке на уровне 30-40%. Сегодня в центре Ростова можно приобрести офисное помещение за $ 2,5 тысячи, в других районах — $1,5 тысячи за квадратный метр. Стоимость аренды держится в пределах от $12-13 до $40-50 за метр. По мнению Татьяны Бурмистенко, директора «Тэра-Консалтинг», сложившаяся ситуация дает возможность владельцам помещений выставлять необоснованно высокие цены на посредственные объекты. Арендовать и не прогадать По прогнозам специалистов, сложившаяся на рынке ситуация может быть компенсирована за счет строительства новых объектов. Сооружение первых современных бизнес-центров началось в Ростове в 2003-04 годах, но сегодня южная столица переживает настоящий «бум» строительства объектов деловой недвижимости. В ближайшее время здесь появятся десятки новых офисных центров. В основном они позиционируются в классе B. Для этих зданий характерна развитая инфраструктура и удобное месторасположение. Однако прочие характеристики — уровень автоматизации, количество парковочных мест и другие — еще не дотягивают до высококлассных показателей. По мнению начальника отдела маркетинга строительного концерна «Единство» Ларисы Маховой, «еще недавно к появлению в Ростове офисной недвижимости класса «А» и «А+» деловая общественность города не была готова. Поэтому и офисы класса «А» в Ростове пока отсутствуют». Исключением являются отдельные помещения, которые компании по индивидуальным проектам — «под себя» — превращают в шикарные апартаменты. Примером может служить «резиденция» «Филипп Моррис». В общей сложности сегодня в Ростове строится более 20 новых офисных зданий, а это свыше 250 тысяч метров. За строительство берутся как местные компании — «Сигма-Сити», «Единство», «Вант», «Мир Комвек», «Плеяда», так и федеральные игроки — концерн «Покровский», «РГС Недвижимость». Столичные девелоперы привносят на местный рынок не только новые предложения, но и новые технологии работы с недвижимостью. — Именно выход на рынок крупных федеральных и столичных операторов сможет изменить ситуацию на рынке, — уверена Татьяна Бурмистенко, директор консалтингового агентства «Тэра-Консалтинг». Сегодня лидер по темпам роста офисной недвижимости — Москва. Причем корпоративная активность в столице столь высока, что в ближайшие несколько лет, по оценкам консалтинговой компании «La Salle», город может выйти на второе место в мире по темпам развития рынка, уступив позиции лишь Шанхаю. Примечательно, что наибольший спрос столичные бизнес-круги предъявляют к аренде недвижимости. Причем их интересует качественное предложение. По данным исследовательской компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, особо высок спрос на предварительную аренду зданий высокого класса. Подобная тенденция начинает формироваться и в Ростове. По данным риелторских компаний, именно аренда качественных объектов сегодня привлекает наибольшее количество клиентов. Рынок активно реагирует на растущий спрос и в ближайшее время готов предложить ряд интересных объектов. Одним из первых может стать строящийся в квартале «Миллениум» Ростова-на-Дону торгово-офисный центр «Кловер-Хаус». Его создатели уже сегодня объявили, что не собираются продавать офисы, а намерены создать своеобразный «доходный» бизнес-центр. Игроки рынка уверены, что подобное предложение будет весьма востребовано. — Сегодня появляется много компаний, которые, с одной стороны, нельзя назвать однодневками, — считает директор «Офис Сервиса» Олег Пилипенко. — Но, с другой стороны, предприниматели не уверены, что будут присутствовать на южном рынке сколько-нибудь долгий срок. Для таких компаний выгодно взять офис в аренду, чем покупать. Кроме того, предпринимателям не выгодно вкладывать деньги в покупку офиса, так как в этом случае им приходится отвлекать весьма значительные средства из основного бизнеса. — Мы арендуем офис, — рассказывает «ЮР» представитель ростовского филиала одного из крупнейших российских банков, занимающихся кредитованием населения. — Потому что не хотим вкладывать деньги в недвижимость. За год сэкономленные таким образом средства приносят нам до 80-90% дохода. Однако аренда помещений в большинстве офисных зданий Ростова может оборачиваться для компаний большим количеством дополнительных проблем — начиная от неэстетичного внешнего вида и заканчивая протекшими крышами. Организовать многочисленных собственников и арендаторов на ремонт здания удается единицам. В Москве и Европе подобные проблемы берут на себя управляющие компании. В Ростове институт управляющих компаний пока не развит. На рынке работают единичные предприятия, которые обычно создаются строителями для дальнейшего технического сопровождения зданий. И именно приход на рынок крупных инвесторов и строительство ими больших бизнес-центров обеспечивают постоянно растущий интерес к услугам офисных «управленцев». Найти управу По мнению Олега Пилипенко, директора компании «Офис Сервис», современные бизнес-технологии предполагают, что управлять офисным центром должен не сам его владелец, а специализированная фирма. Суть ее работы заключается в обеспечении нормального функционирования здания, работе с арендаторами, мониторинге и анализе рынка, ведению бухгалтерской отчетности и оптимизации налогооблажения. Стоимость услуг управляющей компании исчисляется как процент от дохода, который приносит аренда. Управляющая компания заинтересована в установлении оптимальных цен на аренду недвижимости, ей не выгодно ни завышать цену (тогда помещения будут пустовать), ни снижать ее, чтобы не упустить прибыль. — Сегодня на рынке аренды работают в основном собственники помещений, — рассказывает Олег Пилипенко, — Одному владельцу может принадлежать несколько офисов в здании, которые он и сдает в аренду. Таким образом, в одном здании могут сдавать офисы десятки разных компаний. При возникновении каких-либо сложностей объединить усилия и финансы многочисленных собственников и арендаторов довольно сложно. Институт «управляющей компании» пришел в Россию из развитых стран. За границей строительство бизнес-кварталов берут на себя крупные инвесторы — финансовые структуры. Обычно они далеки от бизнеса в сфере недвижимости, но хотят получать стабильный доход. Все функции по управлению офисными активами они передают специализированным управляющим компаниям. По мнению игроков рынка, это выгодно как собственнику, так и его арендатору: первый может, ни о чем не заботясь, получать хороший доход, второй — вести бизнес, не отвлекаясь на решение бытовых проблем. — Зачастую только управляющая компания может предоставить арендатору полный отчет о средствах, которые идут на обеспечение нормального функционирования здания, — утверждает Олег Пилипенко. — То есть управленцы работают абсолютно прозрачно. До сих пор в Ростове было трудно понять из чего составляются суммы, которые, например, собираются на ремонт зданий. По мнению специалистов, альтернативой «доходным» бизнес-центрам может стать только ипотека. Однако она в России не развита. До сих пор ипотечный кредит можно взять только на покупку уже готового офиса, а не стройварианта. В результате компания не может приспособить помещение под себя, а вынуждена вкладывать довольно крупные суммы уже в типовой проект. Для сравнения — при предварительной аренде офиса можно согласовать его будущее расположение. — Только тогда, когда процедура оформления ипотеки станет максимально упрощенной, риски от вложений на этапе строительства заметно снизятся, и ежемесячные выплаты по кредитам будут аналогичны арендным платежам, у многих фирм и появится мотивация покупать стройварианты, — считает директор «Офис Сервиса» Олег Пилипенко. — Предприниматели смогут покупать офисы, и это будет выгодно. По мнению экспертов, сегодня именно аренда офисов в строящихся бизнес-центрах и профессиональная работа управляющих компаний способны компенсировать дефицит и дать толчок развитию бизнес-процессов в регионе. Большие надежды в городе возлагают на приход столичных игроков, которые привнесут новые технологии. Однако до полного насыщения рынка еще далеко. По мнению заместителя директора по развитию продаж риелторской компании «Титул» Валентина Захарчука, сегодняшние планы строителей — это всего лишь капля в море, а значит, рост спроса и, следовательно, цен на деловую недвижимость обеспечен. Крупнейшие бизнес-центры Ростова-на-Дону (по данным компаний)

Название	Строитель/Инвестор	Площадь, м2	Расположение	Классность	Дата запуска
Белый слон	Единство	12 эт.	Буденовский/Текучева	B	2 квартал 2007 года
Купеческий двор	СК «Плеяда»	30 000	Квадрат — Социалистическая, Серафимовича, Семашко, Соборный	A	3 квартал 2006
КЛОВЕР-ХАУС	РГС Недвижимость	61 000	на пересечении улиц Текучева и переулка Соборный	B+	3 квартал 2006 года
Содружество	Сигма-Сити	17 987	ул. Троллейбусная 24/2	B	2 кв. 2006
Южная столица	Альфа-Дон	40 000	Квадрат - Б.Садовая, Газетный, Ворошиловский, Пушкинская	A+	2008
Пять морей	Строительные компании Мазанова	35 000	Набережная	A+	4 кв. 2006
Миллениум	РосСтройИнвест	23 000	Текучева/Семашко	B+	-
Гвардейский	MIRAX GROUP	24000	Доломановский — Красноармейская	A	3 кв. 2007
Сенатор	Вант	7000	Социалистическая, 63	B	кв. 2007 года

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Другие новости по теме:

12 июня 2006 | Просмотров: 1036 | Комментарии (0) | Распечатать