 |
Разногласия на почве муниципалитета Судебные споры о праве пользования муниципальной землей идут между администрацией Краснодара и предпринимателями торгового центра «Коммерция» уже несколько лет. В этом году рынок попал в план реконструкции, и в июне владельцев попросили демонтировать свои магазины. Ответом стала новая волна исков к мэрии. Предпринимателей не устраивает участок земли, который предлагает город взамен насиженного места, переехать они согласны только при значительной компенсации. Если конфликт не разрешится быстро и «малой кровью», могут сбыться худшие опасения — потенциальный инвестор откажется от проекта. Не совсем городская земля Торговый центр «Коммерция» расположен в центральной части Краснодара и попадает в план беспрецедентной реконструкции, объявленной краевыми и городскими властями в этом году. ТЦ является скорее рынком (общая торговая площадь примерно 40 соток), на котором в одноэтажных магазинах и ларьках занимаются торговлей 38 юрлиц и ЧП. Конфликтным объектом «Коммерция» стала еще несколько лет назад. — В 80-х в Краснодаре сгорел универмаг, предпринимателей временно разместили на этой территории. Пока универмаг реконструировали, многие из них поменяли сборные конструкции на обложенные кирпичом павильоны и зарегистрировали право собственности на недвижимость. Сделано это было вопреки воле города, который не хотел плодить рынки в центре, — объяснил «ЮР» заместитель главного архитектора Краснодара Константин Бирюков. В качестве собственников капитальных строений торговцы получили преимущественное право на аренду муниципальной земли. На этой почве и зародился конфликт. Город хотел свободно распоряжаться своей землей. С этой целью мэрия после 2000 года не заключала с «частниками» договор аренды. Вернуть контроль над территорией город мог только одним способом — доказать, что торговцы незаконно получили право собственности на магазины. Мэрия попыталась это сделать и в 2004 году выиграла иск у 10 предпринимателей. Сейчас дело слушается в апелляционной инстанции. Предприниматели в долгу не оставались: чтобы принудить горадминистрацию заключить с ними новые договоры аренды, они еще в 2001 году начали обращаться в суд. Инвестор, спи спокойно! «Второе дыхание» затяжной конфликт обрел в этом году. В апреле предпринимателей собрал главный архитектор Краснодара Александр Кузнецов и объявил, что на участке будет построен торговый центр, уже есть инвестор и малому бизнесу предстоит демонтировать свои магазины. — Мы спросили, почему не было конкурса, мы тоже могли бы построить здесь центр. Тогда главный архитектор заявил, что у нас всех вместе взятых не хватит денег даже на одну ступеньку, — возмущается хозяйка двух магазинов ТЦ «Коммерция» Лилия Дворникова. В июле все 38 предпринимателей получили уведомление заместителя мэра Виктора Бондаря о необходимости освободить земельный участок в 10-дневный срок. И хотя уведомление не является официальным актом исполнительной власти, и независимые предприниматели не должны его выполнять, они обратились в арбитражный суд. Место «Коммерции» мэрия хочет отдать ООО «Сити-Парк», которое уже строит по соседству первую очередь торгового центра. Оказывается, власти настолько пеклись о спокойствии инвестора, что, предлагая ему этот участок для второй очереди центра, даже не предупредили о возможных проблемах. — Гендиректор «Сити-Парка» Дмитрий Белоусов приходил на рынок, общался с предпринимателями. Он сказал, что ничего не знал о нас, что мэрия предложила ему место и он согласился. Еще он сказал, что не хочет скандалов и может отказаться от второй очереди во избежание широкой огласки, — рассказала «ЮР» Лилия Дворкович. Сам Дмитрий Белоусов в разговоре с «ЮР» заявил, что он, конечно же, знал о проблеме. — Мы готовы выплатить предпринимателям компенсацию за потерю торговых площадей и за пять лет упущенной выгоды. Конечно, в разумных пределах. Мы уже заказали оценку этого участка. В конфликтах же власти и бизнеса владелец «Сити-Парка» господин Белоусов участвовать не хочет: — Самый худший вариант — нам придется отказаться от участка и от второй очереди. Впрочем, насколько я понимаю, участок все равно будет освобожден. Это понимают и сами предприниматели. Они готовы переехать. Правда, предложенный альтернативный вариант их никак не устраивает, площадь участка всего 15 соток, там нет коммуникаций, но есть другие препятствия. Горячий торг развернется и по поводу суммы компенсаций. Милиция отбила имущество Как стало известно «ЮР», Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» владеет только землей стадиона «Динамо» в Краснодаре. А все строения на этой земле принадлежат краснодарскому краевому филиалу общества. Филиал, в свою очередь, принадлежит не головной организации, а трем физическим лицам, двое из которых — это начальник краевого ГУВД Сергей Кучерук и его заместитель Леонид Ересько. Стадион «Динамо» занимает 7 с небольшим гектаров земли на центральной улице Краснодара — Красной. Управляет стадионом краснодарский филиал Всероссийского общества (полное название филиала тяжело воспринимается на слух — Краснодарская краевая организация общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо»). Сокращенно — ККО «Динамо». Как стало известно «ЮР», головное «Динамо» владеет только землей, на которой расположен стадион. Все же постройки зарегистрированы по праву собственности на ККО. Это не имело бы значения, если бы не одно «но». Филиалом ККО является только по названию, на деле же это — самостоятельное юрлицо. В 1997 году ККО была зарегистрирована в Управлении юстиции администрации Краснодарского края. Сейчас его учредителями являются три человека, среди которых начальник ГУВД края Сергей Кучерук и его заместитель Леонид Ересько. Так как ККО является общественной организацией, то ее уставный капитал равен нулю рублей, такой же суммой исчисляются взносы учредителей. Зато реальных денег стоят принадлежащие ККО постройки (были зарегистрированы как собственность в 1999 году): 5-этажная гостиница, бассейн со спортивным залом, стрелковый тир, здание силовой подготовки, трибуны и кое-что еще. Согласно уставу ВФСО «Динамо» его собственность является единой и неделимой, но она может быть передана структурным подразделениям (коей является ККО) по решению Центрального совета. Однако «динамовское» руководство такого решения не принимало, а основанием для регистрации недвижимости на ККО послужило некое решение депутатов Краснодарского горсовета от 1975 года. — Реально обществом руководит председатель, которого назначает Центральный совет «Динамо». А регистрация ККО была проведена ради исполнения Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц». Так что учредители — это просто формальность, они есть только на бумаге, — заявила «ЮР» юрисконсульт ККО Наталья Легина. Правда, закон вышел только в 2003 году. Непонятно к тому же, почему учредителями ККО стали физические лица, а не главное «Динамо» или местные организации — тогда все было бы ясно и прозрачно. Наталья Легина затруднилась ответить на этот вопрос. Также вызвал затруднения и вопрос, могут ли нынешние учредители реально влиять на управление ККО. Еще один казус заключается в том, что ККО, являющаяся самостоятельным юрлицом, со своим юридическим адресом и ИНН, не имеет устава, а при регистрации главным документом указала устав Всероссийского «Динамо». В уставе же ВФСО даже нет слова «учредитель», соответственно, ничего не говорится и о полномочиях. Трехсторонка на «Динамо» Имущественные споры между мэрией Краснодара и торгующими на стадионе «Динамо» предпринимателями осложнены интересами третьей стороны. Третьим нелишним выступает Краснодарская краевая организация Всероссийского общества «Динамо» и ее милицейское руководство. Бизнесмены защищают свои магазины от сноса и одновременно борются со спортивным обществом, которое своими действиями приносит убытки как бизнесу, так и бюджету города. Конфликт по сценарию Некоммерческое партнерство (НП) «Рынок на «Динамо» объединяет 18 предпринимателей, которые владеют магазинами (общая площадь 19 соток) перед стадионом «Динамо». Земля под магазинами принадлежит городу и представляет большую ценность, так как стадион расположен на главной улице кубанской столицы — Красной. Но предприниматели имеют право собственности на строения, и выгнать их с этой территории можно только по решению суда или с их согласия. Конфликт НП и мэрии, как и в случае с торговым центром «Коммерция», начался на собрании у главного архитектора Краснодара Александра Кузнецова. Он заявил предпринимателям, что эта земля зарезервирована для нужд края, что есть инвестор, который построит на ней красивый торговый центр, а им придется уйти. Далее последовали проверки контролирующих инстанций, затем вышло предписание заммэра Виктора Бондаря снести магазины. Все 18 предпринимателей подали иски в Арбитражный суд края, требуя признать предписание Бондаря незаконным. В сентябре был рассмотрен только первый из этих исков. Суд удовлетворил требование истца ООО «Пармэл». Магазины могут быть снесены постановлением горадминистрации. Но такого постановления мэрия не издает. — Постановления нет потому, что там должна быть предусмотрена компенсация нам за утрату торговых площадей и за 5 лет упущенной выгоды. Учитывая выгодное расположение стадиона, это большая сумма для любого инвестора, — считает председатель НП Владимир Шабельский. В сентябре мэрия начала переговоры с бизнесменами. Им выделили участок, конечно, далеко не такой привлекательный, как у стадиона «Динамо», на который они согласились. Остается договориться о компенсациях за потерю торговых мест и за пять лет упущенной выгоды. А здесь могут возникнуть серьезные разногласия по поводу суммы. Стадионный бизнес На полоске земли перед стадионом «Динамо» сосредоточены интересы и третьей стороны — Краснодарской краевой организации Всероссийского физкультурно-спортивного общества «Динамо» (ККО). Причем в этой земельной борьбе мэрия и предприниматели, как ни странно, являются в некотором роде союзниками. Еще в 1993 году ККО арендовала у города 30 соток земли перед стадионом «Динамо». В договоре между сторонами целью аренды было названо благоустройство территории. Однако ККО за год до этого запаслась разрешением на установку торговых павильонов. Получив землю, динамовцы сдали ее в субаренду предпринимателям. В 1998 и 2001 году «Динамо» снова арендовало землю для благоустройства, а использовало ее в коммерческих целях. Хитрость милицейско-спортивной структуры (председателем ККО является начальник ГУВД края Сергей Кучерук, зампредседателя — его первый заместитель Василий Замараев) заключается в том, что арендовать муниципальную землю для благоустройства стоит в 18 раз дешевле, чем для извлечения прибыли. В 2003 году мэром Краснодара был избран Николай Приз. Его администрация обратила внимание на действия ККО и в одностороннем порядке расторгла договор. При этом чиновники мэрии посчитали, что только в 2002 году «Динамо» недоплатило в городской бюджет как минимум 600 тысяч рублей. — Мы почти десять лет не знали, что это городская земля. «Динамовское руководство» говорило, что эта земля принадлежит им. Правду я узнал только в 2003 году от знакомого в городской администрации, — рассказал «ЮР» председатель Некоммерческого партнерства «Рынок на «Динамо» Владимир Шабельский. Когда мэрия расторгла договор с ККО, бизнесмены попытались заключить прямой договор аренды, но безуспешно. Самое забавное состоит в том, что «Динамо» продолжало брать арендную плату с предпринимателей. — Если мы пытались спорить, «Динамо» отключало нам свет и воду, так как котельная и водопровод проходят через стадион, — говорит Шабельский. В феврале 2005 года ККО снова заполучила в аренду эти 30 соток, воспользовавшись неразберихой в городской администрации (мэра Николая Приза отстранили от должности, прокуратура края обвиняла его в превышении должностных полномочий). Срок этого договора, кстати, тоже истек, но ККО продолжает взимать с предпринимателей арендную плату. Посредник между городом и бизнесом в лице ККО вредит экономическим интересам обоих. — Городу за сотку земли мы бы платили по 2 тысячи рублей в месяц, — убежден председатель НП. — А ККО берет 32 тысячи. Сдавать в субаренду муниципальные земли, кстати, запрещает федеральное законодательство. Вместе с платой от лотошников «Динамо», по моим подсчетам, незаконно получило в прошлом году около 6 миллионов рублей прибыли. А городу за аренду заплатило всего 35 тысяч. НП писало в районную и краевую прокуратуры с просьбой проверить деятельность ККО. Обращало внимание мэрии на понесенные казной убытки. На прошлой неделе зампредседателя ККО, полковника милиции Василия Замараева, вызывали в прокуратуру Центрального района Краснодара для объяснений как раз по поводу стадионного бизнеса. «ЮР» позвонил полковнику с просьбой прокомментировать ситуацию. — Арендную плату мы всегда согласовывали с администрацией города, платили столько, сколько требовал город. Где-то полгода назад из мэрии пришло письмо о том, что мы недоплатили около 2 миллионов рублей. Мы дали свой обоснованный ответ. Теперь ждем, что они ответят, — рассказал господин Замараев. От подробных комментариев он отказался, сославшись на отпуск и «утрату оперативного контроля над ситуацией».
СПРАВКА «ЮР» Главная цель реконструкции Краснодара — кардинально изменить внешний вид центра города. Для этого вместо рынков, торговых рядов и ветхого жилья планируют возвести современные бизнес-кварталы, торгово-развлекательные центры, элитную многоэтажную жилую застройку. Планом реконструкции предусмотрено строительство четырех-пяти звездочных отелей. Будут расширены дороги в центре. Предстоит реконструировать 350 кварталов, ежемесячно отселять из ветхого и аварийного жилья по 100 семей. В год необходимо строить не менее 200 тысяч квадратных метров жилья, а до конца 2006 года переселить из ветхого жилья в новое муниципальное — 3600 семей. На отселение жителей выделено 500 миллионов рублей из краевого бюджета и 200 миллионов — из муниципального. Основная финансовая нагрузка при отселении ляжет на инвесторов. Несмотря на большую привлекательность центра Краснодара, несколько факторов могут охладить энтузиазм инвесторов. Во-первых, жесткие временные рамки. Инвестиционное соглашение заключается сроком на 5 лет. А возможность сэкономить на арендной плате предоставляется лишь в случае реализации проектов стоимостью не менее 200 миллионов рублей (поправочный коэффициент 0,45) или 100 миллионов (0,7) при условии завершения строительства в течение двух лет с момента предоставления участка. Во-вторых, огромный комплекс работ по обновлению транспортной инфраструктуры и замене ветхих коммуникаций, без чего немыслима реконструкция, также предстоит взять на себя инвесторам. Но количество потенциальных инвесторов постоянно увеличивается. По последним данным, их число достигло 60. Пока это в основном местные компании. Но есть и мощный «варяг» — компания «Ренова-Девелопмент», которая будет отстраивать почти 100 кварталов. Она же выиграла конкурс на разработку генерального плана реконструкции столицы Кубани. КОММЕНТАРИЙ «ЮР» Владимир Евланов, мэр Краснодара: — В любой ситуации главенствует необходимость нахождения компромисса. Если собственник не согласится с предложенными условиями, то муниципалитету надо будет принимать решение об изъятии участка. Далее в течение года уже город ищет компромисс. Если приемлемый для обоих сторон вариант не будет найден, то дело можно решить только в суде. Но до этого не должно дойти. Всегда можно договориться. Например, мы легко договорились со всеми предпринимателями, торгующими на улице Гоголя, что они примут долевое участие в реконструкции Кооперативного рынка и станут собственниками части новых площадей. Город успешно ведет переговоры и по другим торговым объектам.
Александр ВОРОБЬЕВ
|
|
